Qu’est-ce que la tokenisation ? Transformer des actifs du monde réel en actifs numériques

Imaginez posséder une fraction d’un tableau de Picasso ou une part d’un gratte-ciel dominant l’horizon new-yorkais. Pour la plupart d’entre nous, cela relève du rêve. Pourtant, la tokenisation – le processus qui consiste à convertir des actifs du monde réel (real-world assets, ou RWAs) en jetons cryptographiques – pourrait ouvrir l’accès à un large éventail de classes d’actifs jusque-là réservées aux professionnels. L’enthousiasme est d’autant plus fort que la taille potentielle du marché est considérable, avec des estimations allant de 4 000 milliards de dollars selon l’approche prudente de McKinsey à 30 000 milliards de dollars selon les prévisions plus optimistes de Standard Chartered. Cet article fait le point au-delà du battage médiatique.

La tokenisation en termes simples

Malgré l’engouement qu’elle suscite, la tokenisation n’est pas un concept entièrement nouveau. En finance traditionnelle, les certificats d’actions représentent le nombre de titres détenus dans une entreprise, tandis que les fonds communs de placement émettent des parts pour leurs investisseurs. Les jetons numériques modernisent toutefois ces mécanismes existants, comme nous l’expliquons ci-dessous, tout en conférant les mêmes droits :

• la propriété de l’actif ;

• le droit de percevoir les revenus associés, comme les dividendes, et de participer aux opérations sur titres ;

• des droits contractuels, y compris une part des actifs d’une entreprise après le règlement de ses dettes et obligations.

Les actifs financiers constituent aujourd’hui la catégorie la plus couramment tokenisée, car les émetteurs cherchent à rationaliser leurs opérations en réduisant le nombre d’intermédiaires impliqués dans une transaction et à tirer parti de nouvelles sources de revenus offertes par des produits innovants. Plusieurs des plus grands gestionnaires d’actifs ont lancé des projets pilotes : BlackRock, Franklin Templeton, Janus Henderson et Fidelity ont tokenisé des bons du Trésor américain et conditionné ces jetons au sein de fonds (même si seuls quelques-uns sont actuellement accessibles aux investisseurs particuliers).

L’immobilier est également considéré comme particulièrement adapté à la tokenisation, en raison de la valeur élevée et de la faible liquidité des actifs sous-jacents. Selon une étude publiée par la place de marché RedSwan, qui a tokenisé pour 100 millions de dollars d’immobilier commercial sur la blockchain Stellar en septembre 2025, le seul marché nord-américain pourrait atteindre 1 200 milliards de dollars d’ici 2030.

« L’architecture du réseau Stellar s’aligne parfaitement avec notre mission visant à démocratiser l’investissement immobilier grâce à la blockchain », a déclaré Edward Nwokedi, fondateur et CEO de RedSwan. « Notre partenariat offre un accès abordable et sans frontières à des actifs de qualité institutionnelle, tout en résolvant des problèmes de longue date liés à l’opacité et au manque de liquidité de l’immobilier commercial. »

Pourquoi la tokenisation est importante

Revenons maintenant à la promesse selon laquelle la tokenisation démocratise l’investissement. Voici pourquoi nous pensons que cet argument est fondé.

Accessibilité

La propriété fractionnée permet d’accéder à des classes d’actifs auparavant réservées aux particuliers fortunés ou aux institutions. Par exemple, la plateforme d’art contemporain Particle a tokenisé fin 2021 le célèbre tableau Love Is In The Air de Banksy, en créant dix mille jetons non fongibles (NFT) vendus environ 1 500 dollars chacun.

« À mesure que de plus en plus d’institutions adoptent l’art numérique et les NFT, l’avenir de la propriété et de la gouvernance de l’art est appelé à évoluer », expliquait Harold Eytan, CEO de Particle, au média Decrypt. « Des plateformes comme Particle jouent un rôle clé dans la construction de cet avenir, en favorisant un sentiment de propriété partagée et en démocratisant l’accès à l’art. »

Liquidité

La tokenisation vise à rendre les actifs traditionnellement illiquides plus faciles à échanger. Avec un prix d’achat de 12,9 millions de dollars (payés par Particle lors d’une vente aux enchères en 2021), Love Is In The Air est peu susceptible de changer fréquemment de propriétaire. En revanche, les NFT qui le représentent s’échangent sur des marchés secondaires liquides comme OpenSea, ouverts 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7. La tokenisation peut également contribuer à surmonter d’autres obstacles liés à la vente d’actifs illiquides, tels que les coûts de transaction élevés résultant du manque d’acheteurs et de vendeurs.

Sécurité et automatisation

Les blockchains peuvent réduire le risque de fraude grâce à leur caractère immuable. La probabilité qu’un acteur malveillant prenne le contrôle d’un protocole comme Ethereum (qui domine aujourd’hui la tokenisation) afin d’annuler des transactions est jugée faible, bien que non nulle, puisqu’une telle attaque coûterait des dizaines de milliards de dollars. Par ailleurs, les contrats intelligents permettent de réduire les coûts : ils s’exécutent automatiquement lorsque les conditions préalables sont remplies et règlent les transactions sans recourir à un intermédiaire.

Les risques et défis de la tokenisation

Si la tokenisation a le potentiel de bouleverser en profondeur les marchés financiers traditionnels, il est essentiel d’en comprendre les risques avant d’investir.

Le premier concerne l’hétérogénéité et l’évolution constante des cadres réglementaires applicables aux RWAs tokenisés. Les règles varient selon les juridictions et les types d’actifs, ce qui oblige les plateformes à fonctionner différemment selon le pays de résidence de leurs utilisateurs. Par exemple, RedSwan n’est accessible qu’aux investisseurs accrédités aux États-Unis, tandis que les citoyens d’autres pays ne sont pas soumis aux mêmes restrictions.

Les risques technologiques constituent un autre facteur à prendre en compte. Les contrats intelligents peuvent comporter des vulnérabilités que des hackers exploitent pour détourner des fonds ou manipuler les flux de données – appelés oracles – qui relient les blockchains à des informations du monde réel, comme les prix des actifs. Les réseaux peuvent également subir des interruptions : en 2025, Ton a connu une panne de six heures et Polygon une interruption d’une heure.

Vient ensuite le risque de liquidité. Même si les jetons représentant une propriété fractionnée sont plus faciles à échanger que les actifs sous-jacents illiquides, ils nécessitent toujours une demande suffisante. En cas d’absence d’acheteurs ou de chute des marchés crypto, il peut s’avérer difficile de vendre rapidement un jeton ou à un prix équitable.

Enfin, bien que la tokenisation gagne en popularité, cette technologie reste relativement récente, tout comme la blockchain elle-même. Les autorités financières, les investisseurs et les intermédiaires – tels que les plateformes d’échange – doivent être convaincus que les jetons confèrent les mêmes droits et créances que les instruments traditionnels avant d’adopter pleinement cette nouvelle approche de l’investissement. L’élan dépendra de la capacité des règles à suivre le rythme de l’innovation. Des juridictions comme la Suisse, Singapour et l’Union européenne élaborent des cadres reconnaissant les représentations on-chain des titres dans le cadre des lois existantes sur les marchés financiers. Le régime pilote de l’UE et la réglementation MiCA visent à offrir une sécurité juridique aux instruments tokenisés, tandis qu’aux États-Unis, les décideurs restent divisés sur la qualification de ces actifs en tant que valeurs mobilières ou matières premières. Le défi consiste à garantir que la détention d’un jeton se traduise par un droit juridique exécutoire sur l’actif sous-jacent – condition indispensable à une adoption institutionnelle à grande échelle.

L’avenir de la tokenisation

En créant un pont entre la finance traditionnelle et la blockchain, la tokenisation pourrait contribuer à démocratiser l’investissement, accroître la liquidité et renforcer la sécurité de la détention d’actifs. Soutenue par les acteurs de Wall Street, elle est perçue par certains comme l’une des applications les plus prometteuses de cette technologie. Annonçant le partenariat de son entreprise avec la plateforme d’échange crypto Binance début septembre, Sandy Kaul, responsable de l’innovation chez Franklin Templeton, déclarait au média The Block :

« Nous ne considérons pas la blockchain comme une menace pour les systèmes existants, mais comme une opportunité de les réinventer. Nous pouvons exploiter la tokenisation pour proposer des solutions de qualité institutionnelle, comme notre plateforme Benji Technology, à un public plus large et contribuer à rapprocher les mondes de la finance traditionnelle et décentralisée. »

Si la réglementation, l’interopérabilité et les solutions de conservation évoluent de concert, la tokenisation pourrait devenir la couche d’infrastructure financière de la prochaine décennie. Plutôt que de remplacer les banques ou les gestionnaires d’actifs, elle pourrait les inciter à adopter des rails blockchain pour le règlement-livraison, la tenue des registres et l’automatisation de la conformité. Les gagnants seront probablement ceux qui sauront faire le lien entre ces deux univers, en combinant crédibilité réglementaire et efficacité technologique. Pour les investisseurs, la question clé n’est pas de savoir si la tokenisation va se généraliser, mais à quelle vitesse elle deviendra invisible, intégrée de manière fluide aux produits financiers du quotidien.