Che cos’è la tokenization? Trasformare gli asset reali in asset digitali

Immagina di possedere una parte di un dipinto di Picasso o di un grattacielo che domina la skyline di New York. Per molti di noi si tratta di una pia illusione. Ma la tokenization, il processo di conversione di un asset reale (RWA) in crypto token, ha il potenziale di rendere accessibile una vasta gamma di classi di asset tipicamente riservate ai professionisti. Vista la potenziale dimensione del mercato le aspettative sono alte, con previsioni che vanno dalla stima prudente di McKinsey di 4.000 miliardi di dollari a quella ottimistica di Standard Chartered di 30.000 miliardi di dollari. Il presente articolo fa chiarezza sui fatti dietro questo clamore.

La tokenization in termini semplici

Nonostante l’entusiasmo che la circonda, la tokenization non è un concetto nuovo. Nella finanza tradizionale, i certificati azionari rappresentano il numero di azioni detenute in un’azienda, mentre i fondi comuni di investimento emettono unità agli investitori. I token digitali modernizzano il vecchio approccio, come spiegheremo in seguito, offrendo al contempo gli stessi diritti:

• Proprietà dell’asset

• Il diritto di ricevere eventuali redditi dovuti, come i dividendi, e di partecipare alle operazioni societarie

• Diritti contrattuali, compreso il diritto a una quota degli asset dell’azienda una volta regolati debiti e passività

Ad oggi gli asset finanziari sono la categoria di asset reali tokenizzati più comune, poiché gli emittenti vogliono semplificare le proprie operazioni eliminando gli intermediari coinvolti in uno scambio e approfittare di eventuali nuovi flussi di introiti offerti da prodotti innovativi. Molti dei principali gestori di asset hanno lanciato progetti pilota: BlackRock, Franklin Templeton, Janus Henderson e Fidelity hanno tokenizzato i Titoli di Stato statunitensi e raccolto i token all’interno di fondi (dei quali solo alcuni sono disponibili per gli investitori retail).

Anche il settore immobiliare è considerato adatto alla tokenization, grazie al valore elevato e alla liquidity bassa degli asset coinvolti. Una ricerca pubblicata dalla piattaforma RedSwan, che a settembre 2025 ha tokenizzato immobili commerciali per un valore di 100 milioni di dollari sulla blockchain Stellar, suggerisce che il solo mercato nordamericano potrebbe arrivare a valere 1.200 miliardi di dollari entro il 2030.

“L’architettura della rete Stellar si allinea perfettamente al nostro obiettivo di rendere accessibili gli investimenti immobiliari attraverso la blockchain”, ha affermato Edward Nwokedi, fondatore e CEO di RedSwan. “La nostra collaborazione permette di accedere in maniera conveniente e senza frontiere ad asset di livello istituzionale, risolvendo al contempo i problemi di lunga data legati alla mancanza di trasparenza e alla scarsa liquidity nel settore immobiliare commerciale.”

Perché la tokenization è importante

Torniamo ora alla promessa che la tokenization rende più democratici gli investimenti. Ecco perché crediamo che ciò sia vero.

Accessibilità

La proprietà frazionata permette di accedere a classi di asset precedentemente riservate a individui con un patrimonio netto elevato o a istituzioni. Per esempio, la piattaforma di arte contemporanea Particle ha tokenizzato il famoso dipinto di Banksy “Love Is In The Air” alla fine del 2021, creando decine di migliaia di token non fungibili (NFT) che sono stati venduti a circa 1.500 $ l’uno.

“Con l’aumento delle istituzioni che accolgono le opere d’arte digitali e gli NFT, il futuro della proprietà dell’arte e della governance è destinato cambiare”, ha dichiarato Harold Eytan, CEO di Particle, a Decrypt. “Le piattaforme come Particle svolgono un ruolo fondamentale nel plasmare questo futuro, promuovendo un senso di proprietà condivisa e democratizzando la proprietà delle opere d’arte.”

Liquidity

L’obiettivo della tokenization è quello di rendere più semplice lo scambio di asset illiquidi. Con un prezzo di 12,9 milioni di dollari (pagati da Particle a un’asta nel 2021), è improbabile che “Love Is In The Air” cambi proprietario frequentemente. Gli NFT che lo rappresentano, però, vengono scambiati su mercati secondari liquidi come OpenSea, che operano 24 ore al giorno e 7 giorni alla settimana. La tokenization, inoltre, è in grado di superare altre sfide associate alla vendita di asset illiquidi, come i costi di transazione elevati a causa della mancanza di acquirenti e venditori.

Sicurezza e automazione

Poiché sono immutabili, le blockchain possono aiutare a ridurre il rischio di truffe. Il rischio che un malintenzionato riesca a prendere il controllo di un protocollo come Ethereum (che domina la tokenization) per invertirne le transazioni è considerato possibile ma molto basso, in quanto un attacco simile costerebbe decine di miliardi di dollari statunitensi. La blockchain riduce inoltre i costi, perché gli smart contract vengono eseguiti automaticamente al verificarsi di determinate condizioni, regolando gli scambi senza bisogno di un intermediario.

I rischi e le sfide della tokenization

La tokenization ha il potenziale di rivoluzionare profondamente i mercati finanziari tradizionali, ma è importante essere consapevoli dei rischi prima di iniziare a investire.

Il primo è l’incoerenza e la continua evoluzione delle normative che regolano gli RWA tokenizzati. Queste regole variano a seconda della giurisdizione e degli asset, il che significa che le piattaforme potrebbero dover operare in modo diverso a seconda del luogo in cui si trovano i loro utenti. RedSwan, per esempio, è disponibile solo per gli investitori accreditati negli Stati Uniti, ma i cittadini di altri Paesi non sono soggetti ad alcuna restrizione.

È importante considerare anche i rischi tecnologici. Gli smart contract hanno dei punti deboli che gli hacker possono sfruttare per prosciugare i fondi detenuti in un contratto o interferire con i flussi di dati, i cosiddetti oracoli, che collegano le blockchain alle informazioni del mondo reale, come i prezzi degli asset. Le reti, poi, sono soggette a interruzioni: sia Ton (sei ore), sia Polygon (un’ora) hanno avuto dei periodi di inattività nel 2025.

C’è poi il rischio legato alla liquidity. Sebbene i token che rappresentano una proprietà frazionata siano più semplici da scambiare rispetto ad asset illiquidi, richiedono comunque acquirenti disposti all’acquisto. Se non c’è domanda o i mercati delle criptovalute crollano, potrebbe essere difficile vendere un token in tempi brevi o a un prezzo adeguato.

Infine, sebbene la tokenization stia guadagnando terreno, siamo ancora agli albori di questa tecnologia relativamente nuova, per non parlare della blockchain stessa. Le autorità finanziare, gli investitori e gli intermediari come gli exchange devono avere la certezza che i token conferiscano gli stessi diritti degli strumenti tradizionali, prima di poter accettare appieno questo nuovo metodo di investimento.

Lo sviluppo futuro dipende dalla capacità delle normative di stare al passo. Alcune giurisdizioni, come la Svizzera, Singapore e l’Unione europea, stanno sviluppando quadri normativi che riconoscono le rappresentazioni on-chain di titoli nell’ambito delle leggi esistenti sui mercati finanziari. Il regime pilota dell’UE e il Regolamento MiCA mirano a garantire certezza legale per gli strumenti tokenizzati, mentre i policy maker statunitensi sono ancora in disaccordo se tali asset debbano essere soggetti a regolamentazione come titoli o come materie prime. La sfida sta nel garantire che il possesso di un token si traduca in un diritto legale rivendicabile sull’asset sottostante. Questo è un requisito fondamentale per una partecipazione istituzionale su larga scala.

Il futuro della tokenization

Collegando la finanza tradizionale alla blockchain, la tokenization potrebbe aiutare a rendere più democratici gli investimenti, stimolare la liquidity e rendere la proprietà degli asset più sicura. E, con il sostegno di Wall Street, è considerata da molti una delle applicazioni di maggior successo della tecnologia. In occasione dell’annuncio della collaborazione tra la sua azienda e l’exchange di criptovalute Binance a inizio settembre, Sandy Kaul, Head of Innovation di Franklin Templeton, ha spiegato a The Block:

“Per noi la blockchain non è una minaccia per i sistemi esistenti, ma un’opportunità per ripensarli. Possiamo sfruttare la tokenization per portare soluzioni di livello istituzionale, come la nostra Benji Technology Platform, a una gamma più ampia di investitori e contribuire a colmare il divario tra la finanza tradizionale e quella decentralizzata.”

Se la regolamentazione, l’interoperabilità e le soluzioni di custodia si allineassero, la tokenization potrebbe diventare l’infrastruttura finanziaria del prossimo decennio. Invece di sostituire le banche o i gestori di asset, potrebbe spingerli ad adottare l’infrastruttura della blockchain per il regolamento, la conservazione dei dati e l’automazione della conformità. A emergere saranno probabilmente coloro che riusciranno a conciliare entrambi i mondi, unendo la credibilità normativa e l’efficienza della blockchain. Gli investitori non devono chiedersi se la tokenization avverrà, ma in quanto tempo diventerà invisibile, perfettamente integrata nei prodotti finanziari di ogni giorno.